裁判概述：

根据法律规定，承包人享有的建设工程优先受偿权系法定权利，不需要经法院确认即享有。承包人在法定期间内通过发函方式向发包人主张工程款优先权的即构成有效主张，该优先权利不因未通过诉讼（或仲裁）方式行权而丧失。

案情摘要：

1. 昆明二建公司与金冠源公司签订《建设工程施工合同》，约定由昆明二建公司承建案涉工程。后昆明二建公司完成了案涉工程，并将该工程移交给金冠源公司。

2. 金冠源公司在接收该工程后，未按合同约定与昆明二建公司进行结算，昆明二建公司随后向金冠源公司发出催告函要求结算。金冠源公司收到催告函后，向昆明二建公司出具《协商意见》，表示会在两个月内进行结算，并认可昆明二建公司对溪谷雅苑小区工程享有优先受偿权。

3. 北京信托公司与金冠源公司签订《信托贷款合同》，由北京信托公司向金冠源公司提供总金额不超过人民币5000万的信托贷款，金冠源公司以案涉工程项目中未销售部分264套房屋提供抵押担保。因金冠源公司未能按期还款，北京信托公司申请法院对金冠源公司名下上述房屋强制执行。

4. 金冠源公司未在承诺期限内与昆明二建公司进行结算，昆明二建公司以金冠源公司拖欠工程款为由诉至法院，主张工程款并要求对上述房产享有优先权，法院对其诉请予以支持。

5. 北京信托公司认为上述判决认定的优先权侵犯其权益，提起第三人撤销权之诉。一审、二审法院支持对优先权判项的撤销，最高院予以改判，判定优先权存在。

争议焦点：

承包人在法定期限内未提起诉讼，仅通知主张工程款优先权，是否属于有效主张？

法院认为：

根据合同法第二百八十六条之规定，发包人逾期不支付建设工程价款的，承包人既可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖来行使建设工程价款优先受偿权。即承包人享有的建设工程优先受偿权系法定权利，不需要经法院确认即享有。本案所涉溪谷雅苑项目工程于2013年6月7日竣工，金冠源公司未按照合同约定与昆明二建公司进行结算。昆明二建公司与金冠源公司协商以溪谷雅苑项目房产折抵部分工程款，并于2013年11月26日向金冠源公司发出催告函，要求金冠源公司尽快结算并声明享有建设工程价款优先受偿权，而金冠源公司也于2013年11月28日向昆明二建公司出具《协商意见》，表示会在两个月内进行结算，并认可昆明二建公司对溪谷雅苑小区工程享有优先受偿权。昆明二建公司行使案涉建设工程价款优先受偿权，符合《优先受偿权批复》第四条关于“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”之规定。原一审、二审判决关于昆明二建公司发函仅主张享有优先受偿权，而没有行使优先受偿权，起诉主张案涉工程享有优先受偿权已经超过了除斥期间的认定确有错误，本院予以纠正。

案例索引：

（2018）最高法民再84号

相关法条：

《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）

四、 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

实务分析：

关于承包人在法定期间内主张工程款优先权的有效方式问题，法律并无明确规定。经检索案例发现，实务中对于是否必须以诉讼（或仲裁）方式主张该优先权、仅书面通知或协商达成一致方式主张该优先权是否属于有效主张的问题，存有争议。例如江苏省淮安市中级人民法院(2018)苏08民终4130号判决、江苏省常州市中级人民法院(2018)苏04民终2503号判决均明确：在法定期间内通过非诉讼方式的书面通知主张工程款优先权不属于有效主张。显然上述两案的观点与本文援引判例观点相反，但本文援引判例观点毕竟是最高院观点，同时又是最高院对高级人民法院改判观点。此外，笔者在检索中发现，最高人民法院早在(2012)民一终字第41号判决中也明确过与本文援引案例相同的裁判观点，可见最高人民法院对此问题的裁判思路是统一的。特此推荐，供参考。