商品房交付标准是竣工验收还是综合验收、验收备案？
商品房交付标准一直是和交房实践和司法实践争议较大的问题，在开发商实际交房过程中，购房者往往以开发商未取得商品房“综合验收”或者“验收备案”为由拒绝接收房屋，而开发商则以商品房已经经过建设、监理、施工、勘察、设计五大单位竣工验收合格为由认为已符合合同约定交付标准，那么法院对该问题如何裁判，且看河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初1439号案件如何裁判：
一、法院查明的基本事实
2016年12月16日，购房者、开发商双方分别签订两份《商品房买卖合同》，房款总价为1144468元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”，同时均约定逾期交房超过90日后，买受人有权要求解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按照已付房款日万分之一的标准支付违约金。
合同签订后,购房者依约缴纳了购房款，办理了房屋按揭手续，2017年8月10日购房者拿到房屋钥匙并开始装修。
2015年9月25日，涉案房屋所在22号楼已经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。
二、法院裁判：购房者和开发商约定交付标准有效，即经五大主体验收合格即符合交付标准。
购房者、开发商之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《建设工程质量管理条例》颁布后，建设工程的验收已经改为建设单位自行组织验收，并向行政主管部门备案。本案原、开发商商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，因此房地产开发企业提供五大主体验收合格报告，已经可以证明房屋达到交付条件，买受人对房屋质量有异议的，可以在接收房屋后，另行向开发商主张质量违约责任，房屋存在重大安全质量问题的，买受人可以另行主张解除合同并要求开发商赔偿损失，但并不能以商品房未达到交付标准为由拒绝接收房屋。
同时需要说明国务院已经取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，故综合验收不能成立。其次，“验收备案说”是指应以行政主管部门对竣工验收进行备案作为“验收合格”的标准，房地产开发企业应当向买受人出示经备案合格，建设行政主管部门核发的《工程竣工验收备案表》才能证明房屋验收合格。但同样，由于国务院将竣工验收由许可制改为备案制，若将工程竣工验收合格等同于办理竣工验收备案手续，则实际上将行政备案等同于行政审批或行政许可，此观点与竣工验收制度改革的目的相悖，“验收备案说”不能成立。
三、写在最后：谨慎固定、保留证据，确定正确诉讼思路
本案中购房者的诉讼请求没有得到全部支持的部分原因系购房者起诉前未能寻找恰当的诉讼思路和剖析案件事实，该案中购房者自认已经实际接收房屋并开始装修，却在诉讼中主张开发商未交付房屋显然与事实相悖。而且双方合同约定的交付条件已经实现，购房者也有合同义务接收房屋。因此在涉及房屋交付问题时购房者需注意以下几个问题：
（一）明确房屋是否达到合同约定的交付标准，当然该约定交付标准必须达到法定的最低标准，即该案件中所涉及的必须经五大单位竣工验收合格。
（二）签署房屋交接书前务必验房，如果发现房屋存在质量瑕疵务必在交接单中予以注明，并务必写明因经开发商检修完毕后在办理交付手续，该证据可作为视为双方变更交付条件，可作为主张开发商逾期交房责任。
（三）如果在交付房屋后发现房屋质量瑕疵，务必即使书面告知开发商，并商请开发商予以维修或者即使通过公证机关对房屋质量瑕疵进行公证，该证据可作为日后主张损害赔偿的依据。当然如果此时主张损失，还需提交必要的辅助证据包括租房合同、租金收据或者支付凭证等实际损失。
其他观点：
该案中，难道消防都不需要验收？有疑问？ 答：该案中涉及到房屋质量问题，消防验收属于综合验收备案的内容 和房屋质量问题牵扯不大。根据现有规定消防验收现在属于备案，不作为交房的强制性标准，但如果合同约定了则可以作为交房标准。
消防是否验收合格是开发商是否承担行政责任的问题，而本文说的是开发商与购房者之间约定交房条件的问题。消防法律法规说的是未经验收合格不得投入使用，交房不一定就是投入使用，如果投入使用被处罚的行政责任应当由开发商承担。
《房屋建筑和市政基础设施施工程竣工验收备案管理办法》第四条，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
既然五方主体验收通过，就视为合格，那为啥还要备案呢，验收备案的目的是什么？答：是为了办理房产证，其实地方政府都是从严要求的，但在法律或国务院层面并没有强制性规定，因此从法律来看，如果约定竣工验收为交房标准，则交房没有问题。
备案完成才行，竣工验收少了资料归档，工程是不完整的。
