放弃工程款优先受偿权的承诺函是否有效？

 房地产行业属于资金密集型行业，在项目开发过程中，开发商为应付资金紧张，需要进行融资，并以在建工程进行抵押。为确保最大程度实现自己的债权并优先清偿，商业银行等债权人一般会要求开发商出具“承包人放弃工程价款优先受偿权”的承诺书或者直接与开发商及承包人签订一个三方合同，要求承包人放弃“建设工程价款优先受偿权”。那么承包人自动“放弃工程价款优先受偿权”的效力究竟如何？

笔者以“放弃工程款优先受偿权”为关键词进行案例检索，探究司法实践中对放弃工程款优先受偿权承诺函的效力认定问题。

一、认可放弃工程款优先受偿权承诺函有效的案例及支持理由

1.(2016）最高法民终532号，大连安泰建设有限公司与大连中裕嘉合房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书。

本案中，安泰公司出具的《承诺书》明确载明，无论嘉合公司现在及以后是否欠付安泰公司在建工程的工程款，其自愿放弃上述《抵押合同》中约定的在建工程的优先受偿权。本承诺书一经签发不可撤销。该《承诺书》是安泰公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

安泰公司上诉称该《承诺书》是为了嘉合公司取得贷款作出的，不是其真实意思表示。但其作为专业建筑企业，应当知道出具《承诺书》的法律后果，而且，其也没有证据证明在出具《承诺书》时存在欺诈、胁迫、乘人之危等违背真实意愿的情形，应当为出具《承诺书》的行为负责。

在安泰公司明确放弃优先受偿权之后，再次提起诉讼主张涉案工程优先受偿权，违反了《承诺书》的约定，也违背了诚实信用原则，依法不应支持。

2.(2013）通中民初字第0046号，南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书。

关于四建公司出具给农商行公司的承诺函的效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。即如四建公司未出具承诺函，其建设工程价款优先受偿权应当优先于农商行公司的抵押权。

由于建设工程价款往往涉及材料款和农民工工资等，材料款债权在一定程度上具有所有权取回权的性质，而农民工工资债权则具有基本生存保障的性质，法律创设建设工程价款优先受偿权即是为保护这些特定法益，如承包人放弃优先受偿权将损害这些特定法益，则承包人的放弃行为应属无效。

但如果承包人放弃优先受偿权的同时，已经有一定的担保措施确保承包人工程款的有效实现，则承包方放弃优先受偿权的行为可以认定为有效。

二、不支持放弃工程款优先受偿权的效力的案例及其理由

1.（2016）鄂08民初26号中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司与荆门市东宝区慈心美德养老服务有限公司、曾现成金融借款合同纠纷一审民事判决书。

关于放弃建设工程价款优先受偿权的效力问题，法律法规及司法解释未予明确规定。从建设工程价款优先受偿权的性质来看，其系私法上的民事权利，权利人应可依其意思自由处分之，故权利人如明确表示放弃，则此种放弃将使其丧失优先受偿权。但从司法解释对建筑工程价款的范围规定来看，又不可一概认定放弃即生效。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。从这一规定可以看出，建筑工程价款的优先受偿权虽由承包人享有，但实际受益人还包括建筑工作人员及材料供应商，即该项权利的行使或者放弃将涉及第三人利益。

结合本案，中民公司承建的老年托管中心、残疾人康复中心及医院尚未竣工验收，老年托管中心甚至未完工，慈心美德公司亦欠付中民公司工程款。此情形下，如认定中民公司放弃优先受偿权的承诺有效，则工程款中的建筑人员工资难以得到保障。工资的产生源于劳动的付出，其对应人的生存权，对生存权的保障显然应该优于其他经济权利。故就本案而言，不宜认定中民公司放弃工程款优先受偿权的承诺有效，华融公司也不能就案涉抵押物优于中民公司的工程款受偿。

通过以上案例笔者认为，2019年2月1日起施行《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。这一条司法解释与（2016）鄂08民初26号内在观念一致。

许有根 律师

安徽黄金律师事务所   法律咨询热线：131-5565-1118