婚前个人财产保护技巧：婚前房屋出卖置换新房屋

因为种种原因，夫妻一方会将自己的婚前房屋在婚后予以出卖，然后置换一套新房屋。

但是，如果操作不当，婚前财产会分分钟变为夫妻共同财产。

本文以女方出卖自己的婚前房屋为例，从如何收取卖房款、如何配置购房款、房产证如何登记等多方面进行分析，并阐明在置换新房屋中有哪些坑以及简单的应对方法。

如果女方明白其中的道道，最少不会给自己的利益造成损失。

一、怎么收取卖房款

这还是个问题吗？

现在的卖房款少则几十万，多达上百万甚至几千万，当然用银行卡收取卖房款了，总不能收现金吧。

我想问的是用哪一张银行卡收取。

建议：收取卖房款时，要新办一张银行卡收取卖房款，千万不要用婚后经常使用的银行卡收取。

好处：避免婚前的卖房款与婚后存款发生混同，确保新卡中的钱属于个人财产。这样从银行流水上看一目了然。

二、新房屋登记在谁名下

要知道，新房屋登记在女方一人名下、男方一人名下以及夫妻双方名下的结果是截然不同的。

如果新房屋登记在女方名下，房屋可能还属于女方的个人财产（只是可能，不是必然的），但是如果登记在男方名下或者双方名下，房屋就变成夫妻共同财产了。

登记在女方名下的新房屋是否属于女方的个人财产，关键看房屋的购房款出资来源。

（为了能让读者简单明了的看懂，以下直接采用数字的方式描述购房款出资情况）

（一）售房款300万，新房屋全款250万。

1、如果女方使用卖房款中的250万全款购买新房屋，并登记在女方自己名下的，则房屋属于女方的个人财产。（购房款一定都要使用新银行卡中的存款，包括房屋定金、契税、公共维修基金。如果使用了其他夫妻共同财产，那就说不清楚了。）

此时，可以简单理解为：婚前房屋——存款——新房屋，只是财产形态发生了变化。

2、如果房屋登记在男方名下或者双方名下的，可以视为双方对财产有了约定，房屋属于夫妻共同财产。

离婚时，男方是可以主张分割房屋的，至于男方具体能分到多少暂且不讨论。

如果出现第2种情况，女方怎么补救呢？

办法一：

和男方商量将房产过户到女方一人名下，并书面约定房屋属于女方的个人财产。

办法二：

和男方商量新房屋各自所占的份额，并签订夫妻财产协议，最好去公证处做个公证。

（如果男方同意，则可以约定女方占比高一点）

（二）售房款300万，新房屋首付300万。

1、女方使用全部的售房款300万支付新房屋的首付，因其余购房款为银行贷款，此时，房屋即使只登记在女方名下，房屋仍然属于夫妻共同财产。

解释：

因属于婚后贷款，贷款时，银行会让夫妻双方签订贷款合同，贷款就属于夫妻共同债务。

虽然女方支付了房屋全部的首付，表面上看男方没有出资，但实际上男方是向银行借钱出资的。

这时，能说男方对房屋没有贡献吗？显然不能。

离婚时，房屋怎么分割呢？

首付部分仍然属于女方所有，剩余部分属于夫妻共同财产。也就是说，这种情况下，女方还是可以要回来自己出资的首付款的。

比如，离婚时，房屋涨到800万，仍有未还贷款100万，则夫妻可以分割的部分为400万。

但也有观点认为，女方的首付部分对应的房屋增值属于女方个人财产。

2、如果新房屋登记在男方名下或者双方名下，房屋仍然属于夫妻共同财产。

但是离婚时，女方极大可能要不回来首付款的。

解决办法：

办法一：

写书面财产协议，约定房屋各自所占的比例。因房屋尚有贷款，公证处对于书面财产协议可能办不了公证手续。但不必担心，双方签订的书面财产协议仍然具有法律效力。

办法二：

如果房屋只登记在女方名下，则可以书面约定婚后夫妻共同还贷的款项及其对应的房屋增值部分属于夫妻共同财产。这样做的好处是确保了女方首付部分对应的房屋增值仍然属于女方的个人财产。

这种情况下，相当于女方在婚前购买了房屋。离婚时，如果房屋归女方所有，需要支付给男方的房屋折价款就很少了。

（三）售房款300万，新房屋首付350万。

此时，房屋首付不够怎么办？那就添加夫妻共同财产50万吧。

这种情况的房屋登记以及解决办法参照第（二）中情况进行处理。

（四）情况比较复杂。

以上三种情况下，均假设女方的婚前房屋完全属于女方的个人财产。

如果女方婚前的房屋属于贷款购买，婚后存在夫妻共同还贷的情况，那售房款300万就不完全属于女方的个人财产了，其中有一部分属于夫妻共同财产。

至于夫妻共有部分到底有多少，可以根据婚前房屋的购买价格、婚后夫妻共同还贷的总额、贷款的全部应付利息以及售房款的价格具体计算出来，在此不再阐述。

假定售房款中50万属于夫妻共同财产，建议夫妻之间书面约定好50万属于夫妻共同财产。

约定好之后，女方可以从新的银行卡中将50万转入夫妻共同的银行账户，确保新银行卡中250万属于自己的个人财产。

之后，女方再视情况考虑是否动用这50万出资购房。

举个例子吧。

如果夫妻没有约定300万的归属，女方动用其中的250万全款购买新房屋，即使房屋登记在女方一人名下，能说新房屋属于女方的个人财产吗？

显然不能。

因存款属于种类物，300万中怎么去区分女方的259万和夫妻共有的50万呢？？

三、总结

通过以上分析，可以看出出卖婚前房屋再置换新房屋时，存在很多坑。稍不留神就会有财产损失。但是也不是没有办法避免，重要的就是双方协商好，签订书面财产协议。

写书面协议，写书面协议，写书面协议。重要的事情说三遍。

说白了，这其实就是个人财产的保护问题。明白其中的道理，可保财产平安，不明白其中的道道，可能会损失惨重。

许有根 律师

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