出租未经消防验收合格的商铺，租赁合同是否有效？

 

李先生与新竣工的商场业主签订一份租赁合同，承租商场底楼的一间位置理想的商铺，准备用于经营服装生意。然而入驻商铺没多久，李先生无意中从周围其他商铺承租人口中得知，该商场消防验收至今没有合格。李先生遂以消防验收未合格，房屋存在安全隐患为由，要求与业主解除租赁合同，而业主认为消防验收为合格不能构成李先生要求解除合同的理由因此拒绝了李先生的请求。李先生随即诉诸法院，主张租赁合同无效。

律师观点：

本案的焦点在于：出租未经消防验收合格的房屋，租赁合同是否有效。

根据最高人民法院在2004年3月4日 《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中的精神，房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

我国《消防法》第10条规定："按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机审核""按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。 "

《消防法》第12条还规定： "歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。 "

所以，根据上述司法解释和法律规定，在商场开业前，商场业主有义务向消防机构申报消防安全检查。因此，将未经消防验收合格的商场用于租赁，违反了国家的法律，应当被认定无效。

法院最终采纳了律师的观点，支持了李先生的诉请。

许有根 律师

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